杭州萧山【万科彩虹天空之城（商墅）】

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城西的地铁万科未来天空之城有多火，大家应该还有印象：

想当年项目初次开放售楼处时，连样板间都没得看，置业顾问光对着概念大讲特讲，都引人无数。

万科的高超营销配上未来科技城的好地段，使得未来天空之城开盘4次，每次都“热火朝天”、“一房难求”：

首开1183套小高层、洋房，共8931户登记，整体中签率约13%；

二开196套高层、小高层，共2343户登记，整体中签率约8.4%；

三开35套叠墅，共510户登记，整体中签率约6.9%；

四开140套小高层、叠墅，共2214户登记，整体中签率约6.3%

（未完待续）

现在未来科技城那座天空之城暂时性熄火（据内部消息，目前项目的销售主力集中在商业部分，二期加推恐要等到10月份），另一个方向，萧山南站新塘板块（5号线尽头姑娘桥站）又有一座新的天空之城正在雄起！

项目名曰：地铁万科彩虹天空之城

同是TOD概念满天飞，那么这座天空之城的大饼，也会那么香吗？下面就来了解。

万科高调拿下5号线姑娘桥站地块

拿地回顾&基本信息介绍

2019年9月26日，万科以上限价格约33.1亿元竞得杭州地铁5号线停车场盖下区地块（萧政储出[2019]33号），楼面价14275元/㎡，溢价率29.78%，竞配自持面积比例为4%。

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2019年11月9日，杭州地铁约20亿拿下杭州地铁5号线停车场盖上区地块（萧政储出[2019]36号），楼面价12000元/㎡，溢价率0，为底价成交。

盖上+盖下一起组成了地铁万科5号线姑娘桥站项目。

两宗地加起来总用地面积约有20.2万方，容积率不大于2.6，建筑高度不大于100米。

杭州地铁参与拿地已是屡见不鲜的事情，尤其是地铁站盖上盖下的地块，拿地后往往会与某家实力房企开展合作。在2015年的时候，杭州地铁就同绿城合作打造了杨柳郡。

到了2018年，杭州地铁又联手万科打造5号线五常地铁上盖综合体，大概是万科集团致力于TOD研究，而且本地块也是位于5号线上，因此万科铆劲去抢，哪怕封顶+自持，都要拿到手。

所以尽管盖上为杭州地铁拿地，但基本可以判断住宅部分为万科打造。

地块为双限地，该项目未来所建商品住房毛坯销售均价不高于22600元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于24860元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/㎡。即限制精装均价25600元/㎡。

由于地况复杂，直到拿地后5、6个月过去了。到了3月11日，项目才进行规划公示，效果图十分震撼：

盖下部分（西地块）：规划设计了11幢15-30F高层（含一幢公租房9#）和8幢10-11F小高层。

盖上部分（东地块）：规划了26幢高层。

盖下+盖上全盘共规划住宅约3300户！另外，小区内还规划设置一幢社区配套用房，商业部分规划一幢商业综合体和沿街商铺等。

最新动态：预计9月份开放售楼处，9月底首开盖下（西区）部分，户型建面约99-128方，均价2.56万/平，预计2022年年底交付。

项目竞争力分析

优势显而易见

关键词：TOD、大盘体量、沿河景观、万科户型

①TOD

地铁优势：5号线姑娘桥站地铁上盖。距离绿油油的姑娘桥站大约200米。

（但是请注意，首开西区盖下部分距离地铁才近，视楼幢而定大约200-700米，东区盖上部分，经小胖测量起码有约1公里！）

商业优势：自带商业综合体，以及沿街商铺

综合体&沿街商铺概念图（非实际效果图）

②大盘体量

超3000户的体量，放眼杭州谁能做敌手？可有效解渴预算2、300万楼市。

大体量的优势在于，园区内可以更好的规划配套，不出小区，也可以实现饭后散步、遛娃，安全性更高。而且这样的占地，可以让房开更好地发挥创造力。

在这个项目上，万科除了代建了一个约12万方的公园外，另外还规划了慢活街区、邻里公园、配套幼儿园……业态相对丰富。

③南面河道

万科释放的上面这张意向展示图，真的太夸张了。实际从卫星图上看到的河道是下面这样的：

从地图上测量大约有39米。有河道总归是比没有要好。根据万科的概念图透露，将在南面滨水一侧设计沿街商铺及部分绿地。

④万科户型

万科的户型是出了名的中规中矩、整体不错。但彩虹天空之城尽管宣布9月底首开，可到目前为止这个项目的户型还是犹抱琵琶半遮面。笔者特地去打探了一番，得知：

99方为中间套：三开间朝南，次卧和客厅带连通阳台。

109方边套：双开间朝南，带连通阳台；U型厨房，客厅带飘窗。

128方边套（一梯两户）：三开间朝南，经典四叶草户型，格局可参考未来天空之城的135方：

项目周边配套及界面分析

看点实际的东西，劣势也就出来了

这个超大体量TOD项目，无论是概念还是操盘方，都是稳的，但最大的问题呈现了——项目在杭州的版图，虽为绕城以内，但距离市中心还是略远。

把地图放大，甚至发现周边最大的不利因素——靠近高架：

建议重点关注先开的西区盖下部分，由于万科在住宅和高架之间配建了一座公园，影响相对小些。东区盖上部分距离高架更近。

小胖亲赴现场，结果车开的一身灰……

因为目前彩虹大道正在进行高架抬升，周边多为正在建设，所以道路上来往工程车辆巨多。

再仔细往周边看看，发现名望府小区北面有个新塘街道长山生态公墓：

距离项目在1公里以上，主体视角被名望府小区和高架遮挡，直视影响目测不大（不排除部分楼幢能够看到的可能），心理因素因人而异。

周边配套：

交通：5号线姑娘桥站约200米、杭绍轻轨（规划）等；

学校：萧山区凤标小学约750米、萧山区衙前镇第二小学约2.1公里、萧山区第三高级中学约1.3公里等；

其他：花木城一路之隔、雪花啤酒公司约1.3公里、万翔公园约600米、五联村玉龙公园约1.1公里等；

倒挂情况：竟然有倒挂

有个叫“得力”的帮手

目前周边二手小区不多，项目西北方向的得力名望府小区，目前挂牌均价3万/平，成交相当活跃，整一个7月份共交易了14套，成交均价在2万7-3万之间。所以彩虹天空之城也算倒挂2-4k。

项目北面的新街，目前整体二手均价在2.3-3万，新房精装价格在2.7万；西面的南站，目前该板块新房最新限价3.2万……相比较之下，精装限价2.56万/平的彩虹天空之城的性价比就出来了。

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