本文整理自2023年8月27日李忠先生在第十届中国规划实施学术研讨会暨2023年中国城市规划学会规划实施分会年会上的主题演讲。

我今天跟大家分享的题目叫做《践行“文-旅-城-人-产”模式，助推城市更新的厦门实践》。

2021年，我国城市更新工作全面铺开，厦门成为住建部首批21个城市更新试点之一，为期2年。作为城市更新的首批试点，厦门应该探索新模式，力争成为全国样板。

▲厦门城市风光

2022年9月《厦门市实施城市更新行动的指导意见》发布后，根据厦门市政府的官方解读，厦门城市更新要解决三个问题：明确更新目标、梳理更新路径和创新更新政策。

在解决具体政策瓶颈之前，厦门城市更新首先要明确的就是前两个。我今天就跟大家说说明确更新目标和梳理更新路径。

明确更新目标，成为中国城市更新标杆

厦门作为首批城市更新试点城市，首先应该明确目标，从而更有针对性地推进城市更新工作。而在明确更新目标之中，我想说有两件事很重要，一个是钱，一个是人。

我们看，最近国家也发布了很多的政策，如2022年底发布的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，将城市更新作为重要手段之一。今年7月国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》指出，要在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

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▲广州城中村改造项目

有人说，这叫“挥别城中村”，这个话说得太轻飘了。今天的城中村改造没那么容易，大家想一想，咱们的房地产市场发展多少年了，从来没有停下过拆旧村建新项目或者搞改造。但是，还是有些城中村没法拆，留到了今天，这说明什么？

今天的很多城市更新项目之所以进行不下去，不是画图的事儿，而是账算不过来，为什么？道理很简单！过去，我们是在“空地上建城市”，现在则是在“城市上建城市”。从“空地上建城市”到“城市上建城市”，花费成本更高，得有更高的经济密度来支撑成本。因此，对税收亩产的要求更高。也就是说，如果税收盖不住我们现在旧改的成本的话，这件事就推进不了。尤其是当我们今天财政都相对比较困难的时候，这更加是个问题。

简单点说，就是拆好拆，图好画，但问题是账难算，内容不好装。因此，城市更新不光要研究“壳”的问题，还要研究“瓤”的问题。

▲城市更新不光要研究“壳”，还要研究“瓤”

我们的城市进入运营阶段，面对土地财政已不可持续，政府开始重视对产业、税源的培育，期望通过“腾笼换鸟”，为城市带来新产业、新税源。现在很多地方提出“以亩产论英雄”，就是我们所说的税收亩产概念，要求提高土地的产能效益。

那么，什么产业能够产生高质量的税收呢？毫无疑问是高科技！

现在，有科技含量的产业未必有高效益，但是没有科技含量的产业，一定没有高效益。因此，厦门在城市更新项目中，还需要植入新产业，这也是我们华高莱斯在厦门城市更新实践中一直坚持的原则。

我们公司前前后后跟厦门合作了“高崎渔港片区改造提升项目”“湖里区东部新城城市功能提升项目”“五缘湾战略提升项目”等多个项目。其中，“高崎渔港改造提升项目”主要针对C端发展海洋经济，打造厦门的蓝色消费引擎。“五缘湾战略提升项目”中，引入了设计美学来推动城市更新。

▲高崎渔港

在“湖里东部新城城市功能提升项目”中，为其设计了详细的旧村改造方案，将东部新城打造为厦门的科创新都市。在这些项目中，我们还提出了一个很重要的逻辑，就是要研究如何多做一些小型公寓，解决年轻人来厦门落地的问题。

了解厦门的人都知道，厦门的房价很高，位居全国第四位，仅次于北京、上海、深圳，这对许多年轻人来说不太友好。简单点说，如果你奋斗成功了，来厦门工作生活是没问题的；但是，你想在这里奋斗创业，首先要考虑是能不能住得起、买得起这里的房子，这是一个很大的问题。

▲上海张江人才公寓

这件事在旧城改造中被很多人忽略了。我问大家，大多数年轻人来到一个城市，前三年他是买房，还是租房？租房子！如果政策允许，他也有钱，前三年他是买房，还是租房？大多数情况下，他也是租房，为什么？因为大多数年轻人，如果刚毕业就来到厦门，他会用至少三年的时间测试下，厦门适不适合他，他适不适合厦门。

▲设施齐全的人才公寓

这批人有个专门的名词叫蜂族，如果用英文可以表述得很清楚，叫little busy bees，也就是勤劳的小蜜蜂，特点就是飞行距离长，能量密度高。也就是说，这些年轻人来到一个地方后，大多是选择租房住，而不是买房住。即便他们买得起，也不会马上买房住。他起码得有三四年的时间，试试厦门适不适合我，我适不适合厦门。如果适合就留下，不适合就“飞”到其他地方去了。所以，这个时候能不能给他提供适合居住的房子，就非常的重要。当时，我们公司在做东部新城项目的时候，解决的就是这个问题。

▲年轻人喜欢的公寓

我们继续看，厦门在2002年获得国际花园城市金奖，始终处于中国最宜居城市之列。而厦门也是“人民城市人民建”理念的最佳实践地之一。

▲筼筜湖

因此，我们可以明确厦门城市更新的两个目标：一是钱要算得过账，二是要满足人民最关切的东西。也就是说，要实现改善民生，扩大内需。而要满足这两个目标，厦门在城市更新工作中必须坚持以人民为中心，统筹实施城市更新行动。

那么，具体该如何实施呢？下面，我给大家梳理一下实施路径。

聚焦独特资源，探索城市更新新模式

在实施路径中，厦门应紧抓年轻人，以“文-旅-城-人-产”逻辑，探索城市更新创新模式。

什么是“文-旅-城-人-产”？

先说人。迄今为止，有一个结论很明确，就是“未来的城市竞争关键在于人”！2013年，时任湖北省委常委、武汉市委书记阮成发在《武汉2049》远景战略专题研讨会上曾经说过：“纵观中外城市，都是在人口集聚中走向繁荣，在人口凋敝中走向衰败。世界上没有一座城市人口增加了，而经济社会走向凋敝的；也没有一座城市人口减少了，而经济社会走向繁荣的。”

这个表述回答了很多人对这个事的疑问。换句话说，城市因人而生、因人而兴，人是城市活力之源，城市有人就兴盛，无人则衰败。

▲城市因人而生，因人而兴

我问大家一个问题，一个城市要吸引的人，是年纪轻更重要？还是学历高更重要？年轻更重要！任何一个城市，宁愿要一个27岁的本科生，也不要一个72岁硕士，因为来了，你就要给他养老了。大家看下面张图，这是《2019中国青年理想城市排行榜 城市青和力TOP30》排行榜，它里面提到了一个词，叫“青和力”，也就是吸引年轻人的能力。中国“青和力”最强的四个城市恰好是北、上、深、广。也就是说，中国城市的经济发展的经济排序，其实和各个城市的“青和力”排序是一致的。

▲ DT财经《2019中国青年理想城报告》

我们再看厦门，厦门的青和力是靠后的，最重要的原因不是厦门的东西不好吃，风景不好看，就是因为厦门的房价太高，留不住年轻人。

现在的城市，得年轻人者得天下！为什么这么说？因为要发展高科技，就需要科学家。可能很多人对科学家的印象还停留在“科学家爷爷”，因为过去只有科学家“获奖”才会被知道，而很多科学家“获奖”时早已白发苍苍。但是，如今年轻人已经成为高利润的科技创新的主力，年轻科学家已经成为中流砥柱，也是追求高利润的城市更新项目的主力客群。

《第四次全国科技工作者状况调查报告》显示：2017年我国科技工作者平均年龄35.9岁，其中35岁以下占48.8％，比大家想象的年轻得多得多。而且，如果你到研发一线去，就会发现大型科技企业员工平均年龄均不超过35岁，如腾讯是29岁、华为是31岁、小米是29岁，字节跳动只有27岁。

道理很简单！因为搞研发是需要脑力和体力的，就是画图也需要体力！现在的年轻人不是跑大堂的，而是挑大梁的。例如封东来教授领衔的团队，获得“自然科学奖”时，平均年龄只有34岁。再如22岁的曹原，发现石墨烯超导角度，开创了全新的转交电子学领域，引领人类打开了通向新世界的大门，被Nature评为2018年度影响世界的十大科学人物。

当前，全国各地将吸引年轻人作为提升城市竞争力的抓手。我给大家说两个城市，第一个是成都，现在为什么这么多年轻人愿意去成都呢？

大家记住一件事，就是现在的年轻人跟我们这代人比，有三个特点：一是我们这代人是到有工作的地方去讨生活，他们是到生活好的地方去找工作；二是他要奋斗，但是不要艰苦奋斗；三是对他们而言，爱好是刚需，事业是补充。

▲对年轻人来说，爱好是刚需，事业是补充。

现在已经没有“家庭可支配收入”这个概念了，我们这代人，如果想要玩相机，我们肯定是先安排好老人，安排好子女上学，再安排好媳妇的消费，然后攒个几年的钱，买个相机。而现在的年轻人想玩相机，如果钱不够，可以通过贷款购买，先买了，其他的事以后再说。他们可以为了兴趣付出更多的金钱，包是可以不买的，吃的可以不怎么样，但是相机是必须买的。对他们而言 “生活可以打折，爱好不能打折。”

为什么现在单身的人这么多，生育率这么低？很重要的原因，就是这些年轻人是“我我我”的一代。这个逻辑，不能说谁对谁错，每代人有每代人不同的观念。因此，我们看，成都为什么能吸引这么多年轻人？现在成都的口号叫“雪山下的公园城市，烟火里的幸福成都”，成都从来不说自己的产业定位，它强调的是这里的烟火气，它强调的是这里是一个既好吃又好玩的城市。

▲成都，一个既好吃又好玩的城市

我们再看武汉，武汉是新冠疫情的爆发点，但是武汉这两年的经济发展状况其实并不差，为什么呢？大家注意看一个事，2017年开始，武汉启动实施了“百万大学生留汉创业就业计划”，在全国率先提出留下百万大学生，并发布一系列人才新政。武汉有一个最突出的优势，就是武汉的高校数量在国内位居前茅，而且学校质量也非常高。2019年10月，武汉就已经提前2年完成“百万大学生计划”。这些人不光带着知识、带着活力、带着干劲，他们也是带着钱来的。这与安居带动乐业的世界城市发展共识逻辑不谋而合。

▲武汉

所以在这里，我要给大家推荐一本书，我已经推荐过无数次了，就是美国著名经济地理学家乔尔･科特金写的《新地理－数字经济如何重塑美国地貌》。

▲ 乔尔･科特金《新地理-数字经济如何重塑美国地貌》

乔尔･科特金研究发现，美国在工业文明时期，经济发展比较好的城市都在五大湖区，如芝加哥、底特律、匹兹堡。而到了新经济时代，除了纽约州之外，发展比较好的则是加利福尼亚州、得克萨斯州、佛罗里达州。这些地方的共同特点是阳光灿烂，都是适合居住的地方，被称作“城市阳光带”。

▲底特律

也就是说，数字时代的到来，彻底改变了美国经济格局——从传统的“铁锈地带”到新兴“阳光地带”。我们看，现在科技产业发展最快，创新最活跃的地区，都是气候宜人，充满阳光的地带。世界是这样，中国也是这样！在我国，知识型产业精英也在大举往东南沿海城市转移。

在这个趋势下，最吃亏的是哪个地方呢？中国的东北地区，无论实施什么政策，依旧振兴不了，就是因为东北地区的气候环境条件太差，宜居度不够，这个是怎么都改变不了的。

▲东北雪乡

我再问大家一个问题，哈工大是个好学校吗？肯定是！但是，根据网络数据统计，哈工大深圳校区的录取分数线，已经连续几年比本校高了，这是为什么？因为学生想得很明白，反正盖的都是一个校长的章，我在哈尔滨待4年，最后可能还是要去深圳找工作！因为在深圳找到好工作的可能性要大的多得多！

这件事说明了什么呢？在工业经济时代是“乐业带动安居”，到了数字经济时代则变成了“安居带动乐业”。简单点说，就是哪里好吃、好玩、有趣，年轻人就愿意去哪里。

▲哪里好吃、好玩，年轻人就愿意去哪里（成都向上，摄影@白桂祥）

乔尔·柯特金在《新地理：数字经济重塑美国地貌》中说过：“数字时代的到来，深刻地改变了以往商业领域选址的决定性因素，过去是谁靠近港口、公路、铁路或原材料产地等，谁就能获得更快的发展；现在则越来越多地取决于吸引人力资源的能力，尤其是吸引科学家、工程师及其他主导新经济的专业人士的能力。”

我将其总结为三句话，就是：“哪里宜居，知识分子就会到哪里居住；知识分子到哪里居住，人类的智慧就会在哪里聚集；智慧在哪里聚集，人类财富最终就会在哪里汇聚！”

我们看，迄今为止，中国没有一个城市出现奇迹，所有的城市都是过去宜居地所在的城市，无论是杭州、成都、广州，还是深圳，都是非常宜居的城市。也就是说，厦门要想通过城市更新引人促产，则需要更进一步，因为当前年轻人的城市选择逻辑已经不是利益导向了，而是快乐导向了，一个城市好吃、好喝、好玩，变得很重要。

▲厦门

咱们下一届的年会召开地苏州，如果大家去看看就会发现，苏州美食的丰富度一直在快速增长，这样的城市才是年轻人愿意去的城市。

按照这个逻辑，咱们一定要明白：一个城市越有魅力，它的生活就越好，往往它的产业就越好。这也是我们今天发展经济应该遵循的一个重要的逻辑，即“城－人－产”。

换句话说，不要再去指望乐业能拉动安居，而是要先要把厦门打造成一个对年轻人有吸引力的城市，尤其是有生活吸引力的城市，才会吸引更多的人到厦门来，进一步留在厦门，才有可能成为厦门人，因为“有了金刚钻，才能揽瓷器活！”

▲把厦门打造成为一个年轻人喜欢的城市

那么，如何让厦门变得有趣呢？发展文旅！文化可以让一座城市变得有名，旅游可以让这个城市变得有趣，从而吸引年轻人到这里来。

比如说我们山东淄博，通过这次的淄博烧烤，赚了多少钱不重要，重要的是让山东排名靠后的城市，一跃成为山东知名度最高的城市，跟很多年轻人混了个脸熟。一个我旅游过的城市和我没旅游过的城市，那是有着天壤之别的。我们公司有很多人都跑到淄博去吃烧烤了，其中还有一个广东人也跑到山东去吃煎饼卷大葱。

▲淄博烧烤营造的烟火气 摄影@李鸿

换句话说，如果一个地方，年轻人还没有去工作之前就被俘获了，如果让他选择到这里工作的可能性，要比选择其他没去过的城市的可能性要大的多得多。

▲淄博烧烤营造的烟火气 摄影@李鸿

所以说，厦门想通过城市更新吸引年轻人，就要实践“文－旅－城－人－产”路径。说到这里，我再给大家分享一个例子，就是苏州工业园，通过践行“文－旅－城－人－产”模式，推进城市更新，改善了商务形象与招商环境，树立了城市品牌。

当年苏州之所以能被李光耀选中，其实非常重要的一个事，就是因为八个字：“上有天堂，下有苏杭”。苏州工业园的崛起，首先是依托于苏州深厚的文化底蕴和旅游基础。其次，苏州工业园区主打面向“B端”客群的“商务旅游”，并开辟出“城旅融合”的金鸡湖模式，秀出城市产业活力。

▲苏州

与凭借“门票经济”赚钱的“文旅”不同，苏州工业园区几乎所有的景点都不需要门票，核心目的在于让园区“人气更旺、商气更浓、品牌更响”，通过提升城市魅力，助力招商引产。其中，片区内的金鸡湖景区是国家5A级景区、全国唯一的“国家商务旅游示范区”的集中展示和核心区，2019年接待游客达1690.36万人次。

对于搞招商的人来说，你未见得去过苏州园林，但肯定知道或者去过金鸡湖。金鸡湖模式其内在动因是面向商务客群展现现代化都市的魅力，秀出城市营商环境、投资价值，推动产业发展。

▲苏州金鸡湖夜色

在这个逻辑之下，我想说，厦门本来就是一个旅游城市，由于独特的发展路径，厦门有很多独特的城市更新资源，如空置商业、旧厂房、旧港区等，未来可以借鉴苏州，以“文－旅－城－人－产”模式，推进城市更新。具体而言，可以通过“文旅引人－港城留人－仓库创业”三步走，走出一条城市更新的厦门路径。

1.文旅引人，植入沉浸式文化消费项目

先说第一步，文旅引人，充分利用闲置商业空间，植入沉浸式文化消费项目，成为吸引年轻人的文旅名片。

要践行“文－旅－城－人－产”模式，厦门首先要让文旅项目既能留住消费，又能留住人。我们看，厦门的经典旅游项目多以“观光类”为主，例如鼓浪屿、中山路、厦门大学等，能够促进消费的如曾厝垵，也只停留在单一的小吃餐饮业态上，以致游客从远方慕名而来到达厦门，却发现并没有什么玩的，只能在岛内、鼓浪屿上走一走，转一圈。

▲鼓浪屿

简单总结就是厦门的旅游项目不够浓烈，不是我们落后了，而是别人进步了，就显得我们落后了。因此，文旅项目的体验性还需要进一步加强。也就是说，未来厦门旅游发展，必须在现状基础上有所提升，更深入，让体验更丰富、更有趣！

所以，厦门要想发力的话，有一个事情非常重要，就是今天的旅游有一个非常重要的逻辑，叫做“情绪价值”。文旅要想让年轻人愿意为之消费，就必须提供情绪价值。

大家一定要明白，现在的年轻人是“我我我”的一代。过去，大家旅游是去看“古人”，而今天的年轻人则要成为“古人”，要穿上当时的服装去玩穿越，这个逻辑是不一样的。我们现在看到的很多旅游项目，都是为了让大家看“古人”而准备的，但是没有做到成为“古人”。

▲年轻人喜欢穿上古装玩穿越

现在的年轻人，圈层意识非常强烈，他们会因为爱好形成联系紧密的“小圈子”，而在这种圈层社交趋势下，情绪价值在文旅中的重要性更强。对他们而言，他们更愿意与志趣相投的同类知己去旅行。在他们看来，“和什么人一起上路，比去哪里更重要！”

在这个逻辑之下，我们看，厦门本岛有许多地段优越的商场，随着厦门的高速发展，因为各种原因闲置，是进行城市更新的优质资源，例如东百蔡塘广场的主要客源地，即“厦漂”聚集的蔡塘村拆迁，使得周边的常住人口一下子减少了8万多，为商场留出更新开发空间。再比如名汇广场是厦门第一个以街区进行规划的综合性大型商业项目，但运营主体多次易主，具备植入新内容的潜力。

▲厦门

那么，该如何用好“旧时期”的老商业呢？

日本格林木购物中心的老板曾经说过：“在一个物质丰富的时代，要把服务中心做成一个好玩的地方，让人们在来玩的同时，顺便买点东西回家”。

换句话说，如果一个购物中心还是像过去那样，想解决老百姓购物中的痛点，那么对不起，现在的年轻人会告诉你，只要有手机，就没有痛点。因为手机有电，卡里有钱，随时都可以把我需要的东西送到家里去。为什么要出去喝咖啡，因为在鼓浪屿吹着海风喝着咖啡，感觉更好，这不叫痛点，这叫做“爽点”。

▲鼓浪屿

所以说，厦门可依托区位优良的空置商业，探索文旅发展的新模式，植入能为年轻人提供情绪价值的文旅项目。而在城市核心的空置商业中植入文旅项目，在国内已有成功先例，就是西安的长安十二时辰主题商业街区。

长安十二时辰主题商业街区占地24000m²，由陕文投集团携手永兴坊文化产业集团、娱跃文化联合打造，是全国首个可沉浸、可触摸、可体验、可消费的唐风市井生活街区。一经亮相便火爆出圈，成为西安乃至全国现象级的文旅IP，创造了“中国唯一售票的商业街区”“古风类街区吸引全龄段客群”“排队超百米”“演出8分钟，排队三3小时”等奇迹。

▲长安十二时辰主题商业街区

长安十二时辰主题商业街区所在地——曼蒂广场，原为传统商业综合体，虽然位于大唐不夜城核心地段，但商场能分享到区位优势的红利有限，和其他传统商业一样，面临着新商业模式兴起、居民消费结构升级等因素的冲击。

自2015年营业以来，运营效果始终达不到预期效果。后来经过改造后，成为现象级文旅项目。长安十二时辰主题商业街区，主要通过以下四个策略，深度挖掘唐文化，为年轻消费者提供情绪价值。

策略1：强IP赋能，让游客耳熟能详

西安是一个非常值得大家学习的城市。众所周知，西安是十三朝古都，但是西安就牢牢聚焦一个点——唐朝。而唐朝又分为初唐、盛唐、中唐、晚唐，西安只展现盛唐，然后在这种精准发力之下，还有一个重大的区别，就是引入了热门影视IP《长安十二时辰》。

▲西安

电视剧《长安十二时辰》播出后，一度点燃了全国观众对古都西安的旅游热情。马蜂窝旅游网大数据显示，剧目播出一周后，西安旅游热度爆涨22%。借此契机，陕文投将《长安十二时辰》这一热门影视IP引入商业空间，以唐都城长安为蓝本，打造出极具沉浸感的国风主题街区！

策略2：差异化定位，展现不一样的烟火长安

尽管街区所在的曼蒂广场周边特色唐文化旅游项目林立，但该地段以寺庙佛塔、宫殿楼阁等高大上的皇家气象为主，贴近日常生活的市井文化类项目尚属空缺。因此，长安十二时辰主题商业街区致力于将长安市井文化进行补充式地呈现，打造一处“小长安”式的旅游目的地。

▲大唐不夜城

用小体量空间承载人们对于长安“人间烟火气”的向往——既要融入火树银花、极尽繁华的“大唐盛世”，又要区别于大唐不夜城街区那种高大上的皇家气象，要营造出大唐的街巷感，让游客看看引以为豪的大唐老百姓是怎样生活的。

策略3：全维度沉浸，让游客一秒入唐

街区邀请《长安十二时辰》原班美术置景团队，复原了电视剧里的各种场景。但是更重要的是，这里的商业业态“全唐化”，街区负一层作为全唐市井生活体验空间，不仅将美食进行唐朝化包装，还有各类唐朝手作、文创店铺、银器、琉璃、香料、唐绣、陶器等唐风特色店铺，让游客全方位感知唐朝市井生活。

▲长安十二时辰主题商业街区

除此之外，还瞄准Z世代旅游需求，营造“入戏式”沉浸体验——全感官体验，在这里可以穿唐服、观唐艺、遇唐人、遵唐俗、玩唐趣、品唐味、购唐礼。

在整个街区里面，有近70名NPC演职人员，会在游客面前演绎《长安十二时辰》剧情。而且，游客也可与NPC自由互动，如聊天、下棋、做任务等，NPC会根据各自人设与游客对话。

在这里，你可以和手握佛珠的“玄奘”擦肩而过；可以在靖安司、羊血粉丝铺子和后街偶遇“崔器”；可以在兰亭雅集与“杨贵妃”聊天对弈、品茶畅谈；也可以到武侯铺、太白酒肆与“李白”对诗。

另外，街区里还推出的大型沉浸式实景游戏《大唐永不眠》，活动范围涵盖整个街区2.4万平方米，是目前全国室内最大体量的沉浸式实景游戏，每天只有晚上（9点-12点）一场，每次最多容纳200名游客。

策略4：精细化运营，项目叫好又叫座

首先，强化异业合作，构建分工明确的运营模式。其次，精细化运营管理，维持项目口碑与活力。在“全唐”体验营造过程中，相比于场景空间一次性成型，互动演艺NPC、沉浸游戏、小吃文创等核心经营内容需要细致地沟通协调、定制化处理，才能让游客置身其中，不会产生“出戏”的感觉。

▲长安十二时辰主题商业街区

但这些都不是最关键的，这里面最关键的有两点：一是考据很过关。二是“不崩人设”，这是最重要的事。

先说考据。过去的电视剧里会出现秦朝士兵吃玉米的情节，你上网查查就知道，玉米最早记载是明朝嘉靖三十四年成书的《巩县志》，这就是缺少了最基本的常识。但是，这里的考据非常过关，比如胡饼什么时候传到我们这来，考据的非常到位。

再说“不崩人设”，这是最重要的事。在长安十二时辰主题街区，当游客问古装打扮的人是不是NPC时，被回答：“我们是大唐将军，NPC是何物？”当游客拿着杜甫的扇子跑去找李白签名，李白会很生气地直接把这个扇子扔掉。但是反过来，要是拿着李白的扇子去找杜甫签名，说不定杜甫能激动的晕过去，因为杜甫极为崇拜李白。“飞扬跋扈为谁雄”就是杜甫写给李白的，这是非常不一样的。

换句话说，对于李白的IP塑造，杜甫是起了决定性的作用的，但是在李白眼里你就是我的众多粉丝之一，所以他连这种细节都能考据出来，就证明他们是下了功夫的。

最后是持续自我迭代，保持新老游客的新鲜感。一是节目持续更新，很多剧目还会进行二次编排，对原有的舞蹈、服装道具、灯光音乐等一系列内容持续更新。二是角色持续更新，街区会定期对70个NPC的人物角色进行更新。最后是餐饮更新持续，每个月更新一次，对同类产品进行经营数据的对比，从而进行优胜劣汰。

▲长安十二时辰主题商业街区

通过以上四个策略，长安十二时辰主题商业街区通过城市更新，为西安创造了一个既留消费又留人的爆款文旅项目，非常值得我们学习。

所以，我想说一个叫好又叫座的项目，它其实代表了未来文旅的发展方向和商业发展方向。因此，未来厦门还可将沉浸式文旅从景区扩大到城市，满城尽是NPC，全城皆可玩穿越，提供更大情绪价值。

这方面，我们可以看看洛阳。今年汉服第一城洛阳，开展了为期9天的“神都奇幻志”全城剧本杀活动。活动由洛阳市文广旅局发起，联合重点景区、商业街区、牡丹园、博物馆等单位，打造《神都诡事录》等17个实景剧本杀，《无上龙门》等7个沉浸式体验项目、卡卡五号推理馆等16家桌面剧本杀项目，共计40个剧本杀项目供游客选择。

前面我说过厦门的文旅不够浓烈，看完洛阳，大家就知道浓烈是什么意思了。“在洛阳，没有什么能阻止我玩剧本杀”，全城各处都是身穿汉服的NPC和玩家。

▲洛阳

以上就是我说的第一点，文旅引人，充分利用厦门闲置商业空间植入沉浸式文化消费项目，成为吸引年轻人的文旅名片！

2、港城留人，定制宜居港口新城

下面，我再跟大家说说如何留人。我们通过文旅把人引来了，该如何通过城市更新把年轻人留下来呢？

有一句话，大家一定要记住，叫做“什么人在，决定什么人来！”这是当前极为重要的人才聚集逻辑。而这里面反映的其实就是赵燕菁教授所说的“定制城市”。“人”才是吸引“人才”的最好措施，所以我们要通过城市更新留住年轻人，就要为他们定制城市。

简单来说，就是我们要把厦门打造成一张“披萨饼”，披萨饼上会有各种组团，每个组团里面都可以打造成适合某种偏好人群的小环境，如科研友好、青春友好、儿童友好、国际友好等等，你想“吃”哪一块，就可以到哪一块去。也就是说，在厦门可以形成很多的“小气候”，让他们在这种小气候中交流，这种人和人的交流是非常重要的。

▲定制城市

而在这之中，尤其要抓住年轻人才对构建“弱关系”的迫切需要，因为在随机的见面和交流的机会中，往往能碰撞出灵感。《大国大城》的作者、上海交通大学中国发展研究院执行院长陆铭曾经说过：“最新的信息其实不是在书里，而是在喝咖啡的时候聊出来的。尤其是创意行业，就是做过创意、研究的人知道，其实知识是在走廊的空气里的……”

他说得非常有画面感。所以说，我们的学术会议必须要在线下开，因为论文报告里的内容都是旧的，是已经做完的东西。最重要的其实是喝咖啡的时候，很多朋友会问多年不见了，你最近在做什么？大家一聊新的东西就出来了，这就是一个非常现实的事儿。

▲在随机的交往中，碰撞火花

现在年轻人最喜欢的一种城市，叫做“商务社区城市”，其核心逻辑叫做“和一起工作的人一起生活，和一起生活的人一起工作”。

这件事非常重要，厦门想要提升城市的“弱关系”连接，可以充分利用高崎渔港等连片港区，统筹开发“商务社区城市”。而且，在这里面，我们不要再去做那种大的功能分区，而是要做小功能分区。这方面，我给大家分享一个“商务社区城市”典范——德国的汉堡港口新城。

▲汉堡港口新城

汉堡港口新城是欧洲最重要的港口城市更新计划。汉堡港口新城所在的汉堡港，一直都是德国，乃至整个欧洲的经济“发电机”。但是，随着集装箱功能转移到易北河南岸，汉堡急需从港口经济转型高科技产业，片区需要进行全方位的改造。

港口新城的更新目标就是打造宜居宜业的新城区，吸引高科技企业和高端人才，形成城市发展新动力，帮助汉堡摆脱港口魔咒，成为汉堡发展的引擎。

▲港口新城总体沙盘

那么，它是如何更新的呢？

汉堡港口新城的开发模式，分为两部分：首先是政策措施，政府委托汉堡港城集团对港城发展进行全面监管，确保其能带动汉堡城市整体的提升。其次是启动模式，通过设置土地独家选择期，最大限度地优化项目方案。

▲智利大厦就是当时仓库城周边最高档的写字楼

汉堡港口新城集团和汉堡土地委员会负责向满足条件的开发商颁发名为土地独家选择期的权利。在此期限内，开发商可开展地块规划，城市设计，并申请建筑许可，但并不需要筹措资金购买土地，可全力优化项目方案后再和政府争取有利的购地条款。而政府则通过方案竞标、审批建筑许可等环节对土地开发进行干预，确保片区开发质量。

▲用仓库城的保护建筑Kaispeicher B改造的国际海事博物馆是汉堡最受欢迎的景点之一

在这个过程中，汉堡港口新城贯彻了“商务社区城市”理念，通过空间规划，构建起鼓励社交的城市空间体系。

1）功能混合，打造多元交往空间

港口新城在建设中采取了功能混合的布局，打造多元交往空间，实现了“工作、生活、娱乐和学习”的平衡。而且，这种功能混合不是在整个新城中做整体指标的平衡，而是在组团中实现小平衡。

▲汉堡港口新城-马可波罗塔

我们看，从港口新城的功能配比中可以看出，在目前规划的253万平方米建筑面积中，包含居住、文教、商业在内的城市生活功能占比高达61%。其中，商办物业占39%，商业物业占10%，文教物业16%，居住物业35%。

▲港口新城的功能配比情况

这里没有进行居住区、商务区的明确功能分区，而是让每个小片区都能实现居住、办公、商业等的混合功能。

▲音乐公寓

换句话说，这里不是这块是居住，那块是办公，而是同一区域里既有居住，又有办公，又有娱乐，甚至比这个做的更复杂的是，同一楼里做到既有居住，又有办公，又有娱乐，这件事对现在年轻人来说是非常受欢迎的。另外，这里的每个地方都是适合步行的，所以在这里，交流变得特别重要，功能也变得更加复合，创造了一系列多元的文化交往空间。

大家看到的这些照片，都是我去考察的时候拍摄的，在这里你可以看到这种属于老城的安逸性质的生活，是相当吸引人的，这就是我们看到的“工作-生活-娱乐-学习”平衡。

▲汉堡港口新城

2）紧凑街区布局，构建全域交往网络

为了促进市民的交往，港口新城采取的措施叫做“小街区密路网”。港口新城压密了街区，形成了“600米步行可达”的地铁站点格局，同时形成广泛的、无处不在的步行道，进一步促进人们之间的交流。真正做到了“一切空间皆可停留，一切停留皆可交往，一切交往皆有效益”。

▲无处不在的步行道促进人们之间的交流

我前面说过，现在的年轻人，他们要奋斗，但不要艰苦奋斗，他们喜欢舒适的生活。我们看，汉堡港口新城，做了很多这种非常生动的界面控制，在这里的建筑，没有任何左右两栋的立面是一样的，这是他们强制的标准，只要一样，就感觉是批量生产的，只要不一样就会觉得这里是有时间感的，他们这个事做得是特别好的。

▲各种各样的公寓住宅

这个案例我强烈推荐大家去看一看，做得非常成功。

3

仓库创业，打造校企合作的创业载体

最后，我跟大家说说仓库创业。厦门作为四大经济特区之一，旧厂房、旧仓库是城市更新的独特资源，而且它们都在城市中心区，有很高的更新价值。

▲厦门曾厝垵

但是，厦门大量旧厂房旧仓库被改为文创园区，比如湖里区以老工业区的升级改造为抓手，将旧厂房建设成为文化创意产业园，目前已有七大文化创意产业园区。但其实，在文创产业之外，旧厂房还需要新产业。而且，事实证明，单靠文化艺术功能，无法整体带动厦门旧厂房旧仓库的改造工作。

我做顾问的时候，其实很反对拿这些厂房去做文创的，一个文创不赚钱没问题，要是所有的文创都不赚钱，那么咱们靠什么赚钱呢？大家不要怪我俗，当你有钱的时候，你会发现钱不能解决所有问题，但是当你没钱的时候，你会发现你的一切问题，归根结底都是没钱造成的。

▲ 老厂房变身文创空间的典型——798艺术区

那么，什么产业能支撑这更高的更新成本呢？高科技！要提升城市更新的效益，厦门的旧厂房改造必须植入高科技产业，因为只有高科技，才有高利润。

李彦宏说过一句话，“我觉得高科技之所以能够被叫做高科技，就是因为它有高利润。”北京市政协副主席卢彦曾经在一次采访中说到：“产值达到100亿，首钢用了71年，联想用了17年，而小米只用了不到3年，高新技术产业对全市经济总量增长的贡献越来越大。”

这说明了“有技术含量的产业不见得有高效益，但是想要有效益就一定要有高科技。只有高科技才是生产力！只有高科技，才有高利润。”因此，厦门的旧厂房改造应从文创到科创，为厦门高科技产业发展提供优质空间载体。

在这方面，我给大家分享一个非常成功的案例，就是英国伦敦的东区科技城——这里人才密度全球第一，是全世界第三大的聚集区，是伦敦GDP增长最快的地区。

▲伦敦东区科技城

历史上，伦敦东区一直是贫民、移民的聚集区。二战后重建为服装、印刷为主的轻工业区。20世纪50年代开始，制造业衰落，伦敦东区又回到脏、乱、差状态，穷人聚集，犯罪高发。与伦敦西区的富贵典雅相反，东区是贫穷破败的代名词。

▲ 20世纪初的伦敦东区（来源：Wikipedia）

由于城市发展长期落后于西部，伦敦东区一直是政府进行城市复兴的重点，前后两任首相都极为关注东区的发展，首相卡梅伦更是东区科技城的直接推动者。而伦敦东区的更新，则以2008年金融危机为拐点，从文创走向科创。

▲伦敦东区科技城

第一阶段：2008年前，空间艺术改造，承载文化产业

1980年代，伦敦东区空置的厂房吸引了艺术家自发聚集，成为创意产业发展的种子。早期相对便宜的租金迅速吸引了一批当代前卫艺术家和设计师，如著名的英国本土艺术家Damien Hirst涌入，逐渐培育和丰富了这里的艺术时尚氛围。

▲Damien Hirst在伦敦东区创作的艺术作品

在这批先锋艺术家居民的带动下，Shoreditch逐渐发展成了伦敦最具个性、艺术范儿的街区。大量涂鸦创作涌现街头巷尾，东区浓厚的艺术气质提供了孕育创意产业的土壤。

▲涂鸦合法化让伦敦东区发展了「涂鸦旅游」

到了1990年代，伦敦为了打造“创意之城”，东区主攻设计，将成片的工厂建筑改造为开放式工作室、时髦的公寓。

▲创意业的引入使区域环境面貌特色从涂鸦转向新旧结合的设计感

1997年，布莱尔当选首相后，希望改变英国老工业帝国的形象，提出了“新英国”构想。作为“新英国”计划的一部分，布莱尔提出伦敦要打造“创意之城”：在伦敦西部，营销与表演艺术并驾齐驱，而东伦敦倾向于专攻设计，工业设计、艺术设计等被赋予了崇高的地位。

在政府引导下，一批年轻的新锐设计师与先锋艺术家开始把工作室搬到由肖迪奇、斯皮塔佛德和霍斯顿组成的新区。1990年代中期，平面设计业迁入取代了印刷工厂，服装设计师则代替了纺织工厂；1990年代后期，数字技术公司更纷纷进驻，伦敦人开始称霍斯顿是“数字三角洲”。

▲众多新增的店铺，由区域内的创意企业、设计师经营

到了2000年代，旧空间被进一步改造成为艺术展览馆、酒吧、餐馆、独立设计师品牌店等商业空间，成为潮流人群必到的打卡磁极。

▲旧空间改造后，成为潮流人群必到的打卡磁极

到了2008年，金融危机爆发以后，他们就没有钱再去扶持那些看上去很好玩，但是不赚钱的产业了。但是，我想说的是，文创有一个很大的用途，就是它能够让一个看似很破败的地方，显得很有趣。伦敦东区通过搞这些文创，使得这个地方变得很有意思，环境也得到了改善。我们的旧城更新，如果把文创作为环境改造的一个起点，是非常好用的。但是，如果把文创作为一个经济形态的终点，它的税收能力是不足的。

▲文创能够让一个看似很破败的地方显得很有趣

文创不是不赚钱，而是文创企业的头部效应过于明显。举个例子，拍摄电影确实赚钱，但是一年里就那么一两部是赚钱的；确实有文创机构赚钱，但是也就那么一两个是赚钱的；文创不像科创，科创是大科技公司能赚钱，小科技公司也能赚钱。

第二阶段：2008年，空间适配改造，引导科技产业

2008年金融危机爆发后，文创产业低迷，伦敦金融业对GDP的贡献连续两年出现负增长，大量企业裁员、倒闭。这让英国政府重新审视高度依赖金融业的风险性，开始寻找新产业方向。此时的伦敦东区，在金融危机冲击下，创意产业所剩无几，低廉的房租、便利的交通、艺术化的氛围、潮牌的生活配套，以及靠近金融城资本的优势，30多家互联网初创企业，扎堆在东区的老街地铁站周边。

▲硅环岛俯瞰

2010年10月，新上任的首相卡梅伦，宣布发展科技产业。政府将在未来4年里，创建一系列技术创新中心，促进英国高科技产业的发展。同年11月，政府投入4亿英镑，以硅环岛为核心，打造——东伦敦科技城。东伦敦科技城被定义为科技、数字和创意企业为主的科技集群，是“欧洲的小硅谷”，希望借此打出英国技术创新的新名片。

2017年，英国政府颁布“英国数字技术战略”，强调了数字技术对生活与产业的重要性，大力发展数字科技，与大伦敦的“都市产业”对接。进行基于现有技术的服务模式创新。而伦敦东区转型新模式的空间改造，也推动了大量科技企业的入驻。

▲硅环岛区域的代表性科技企业分布

▲科技城内的共享办公

▍对旧有街区建筑进行适配化改造，强调对科技人群的社交激发。

2012年，Google在科技城老街附近租用办公空间，开设了自己的创新孵化器，并将其命名为Campus London。Campus London通过建筑外立面改造与内容空间重塑，成功将从前的破旧厂房改造成为充满活力的创新空间。

如今，东区有36家孵化器和加速器，70多个共享办公室，为科技人才提供了丰富的交流空间。在这些交流空间中，不仅会提供科技人与投资人的对接，还能提供科技人与普通民众的交流机会，科技人和普通民众可以通力合作，测试理念，探索生活中新的方面。

▍对旧有物业进行适配化改造

2012年伦敦奥运会结束后，原有奥运媒体中心改造成为Here East科技园区，打造了具有不同规模和特色的空间，以适应商业、教育和文化领域的广泛使用需求。其中，园区将奥运时期作为通风处理间使用的建筑，改造成为21个形态各异的独立创新工作室，用来孵化种子企业。大家看下面张图，这是我去考察时拍摄的照片，做的非常有吸引力。

▲Here East科技园区形态各异的独立创新工作室

而且，园区还邀请品牌专家dn&co设计了艺术的会面空间，大尺度的解构艺术环境和引导系统，有效促进科技人员的交流互动。开放柔性的进入方式，使园区完全融入了充满活力的奥林匹克公园。

大家看下面这几张照片，这是他们的办公室和当时的环境，色彩做的相当到位。他们通过大胆鲜艳的颜色和尺度夸张的装饰，凸显艺术设计感，把产业写在了“脸上”。

▲科创空间继承了文创的优势，保持了园区的“潮酷力”

在建筑方面，采用了“壳与核”的设计思路，“外壳”以高大的门和尺度夸张的字母，以及平面图案搭配体现设计感，从而提高作为“核”的办公空间的自然采光效率。

▲科创空间继承了文创的优势，保持了园区的“潮酷力”

另外，还通过巧妙的空间设计，将多元功能有机的聚合在一起。通过技术、艺术、教育的融合形成“催化剂”，有力地提升了园区科技创新的速度与质量。

▲通过巧妙的空间设计，将多元功能有机的聚合在一起

此外，园区内增加艺术装置，有效促进科技人士的交流互动。并且，园区还将底层办公空间改造成为小型的咖啡馆、餐厅、零售店铺，为园区和当地居民的便利生活配套。

▲园区通过设置艺术装置，有效促进科技人士的交流互动

众多享誉全球的高等学府纷纷看中这块宝地，伦敦大学学院、伦敦艺术大学、拉夫堡大学入驻，25000名学生在这里进行过学术研究，并得到园区在创新创业方向的全面支持。ENTIQ&PLEXAL创新中心、数据设计机构Signal Noise、福特智能移动创新办公室、BT Sport电视台等重量级企业也纷纷入驻，人才与企业无缝对接，园区化身一台创新发动机。

▲园区注入特色商业休闲居住等功能，实现生活留人

通过用外观的创意带动内部的创意，再加上附近的这些创意的户外环境和创意餐饮，使得很多年轻人都愿意到这里来。大量科技公司聚集，使得伦敦东区成为伦敦GDP增速最快的区域。

▲东伦敦科技城代表性科技企业分布示意

最终，伦敦东区科技城实现了从文创走向科创的转变，成为世界第三大创新聚集区。

我们继续看，厦门旧厂房从文创走向科创，除了空间更新，更要模式创新，我认为还可以与厦门大学等本地高校，探索高科技产业发展的新模式。

我们的城市更新不见得只发展科技，我们还可以留住工业。我想问大家，当我们说到先进制造业的时候，工业还需要留在市中心吗？需要！

▲高端制造业

过去，我们老提一个事儿叫“退二进三”，有人给许多城市贴上二产占比过高，三产占比过低的标签，需要退出“二产”进入“三产”。不说别的，“退二”之后，那个城区中损失的税收由谁来补足？“二”是退了，那个“三”能补得上吗？正所谓“皮之不存，毛将焉附”，所谓“三产”，不就是生产性服务业和生活性服务业吗？没有了生产，我们又能为谁做服务呢？

现在上海明确提出先进制造业要占到城市GDP的1/4；深圳再提“工业立市、制造强市”，重新将实体经济放在首位，进一步增强深圳工业经济运行能力；这些趋势都告诉我们一个事儿，就是大家都渴望制造业。

但是，“无地可用”是当前大都市城区工业发展普遍面临的问题。一方面，存量厂房空间老旧、标准不高、功能欠缺。另一方面，现代制造业对产业空间功能与标准提出新需求。所以，我们不能盲目的“退二进三”，也不能盲目地把很多厂房都改成所谓的文创区。

在这方面，我觉得我们可以学习下荷兰鹿特丹“RDM”，校企合作的仓库创业新模式。

▲鹿特丹港丨Flickr

鹿特丹RDM创新科技园区，曾经是辉煌一时的军舰制造厂，原为鹿特丹干船坞公司，始建于1902年，共建造了不同规模的355艘海船，其中包括18艘潜水艇，在最辉煌的时候有7000名员工。曾经为荷兰皇家海军建造过军舰和军用潜艇。

我去考察的时候，专门跟这里的负责人聊过，他说：“厂房最适合做的就是厂房，但是我们不是要做老的厂房，做的是新厂房。过去的厂房之所以被赶走，是因为传统工业高污染、高噪音、低附加值。现在RDM做的都是无人驾驶、金属材料3D打印、水动力实验以及可持续建筑工程等，这些都是低污染、低噪音、高附加值的，所以这些都是可以留下来的。”

▲基于开放地图制作

RDM做了一系列的更新改造，成为荷兰高科技产业的诞生地，我觉得对我们很有启迪意义。

那么，RDM是怎么做的呢？

1）高校植入，助力港区全面更新升级

鹿特丹的高校与港务局合作，将分校办在旧仓库旧厂房旁边，如鹿特丹应用科学大学RDM分校，阿尔贝达大学RDM分校。同时，园区还与高校合作进行一站式“高职+高校”培养计划，学生可以同时接受高等教育（MBO）和高等职业教育（HBO）两项教育培训课程，这也为RDM园区的科技创新企业提供直接的人才输送。

2）定制改造，利用厂区定制改造

RDM创新园区主要集中在高端制造业的研发，因此在空间改造上，利用老港区的原有工业建筑，保持老厂房的开放空间，根据无人驾驶和无人机测试等需求进行空间切割和升级改造。

此外，这里还利用大尺度厂房开展仿生外骨骼装备研发生产，如Skel-E为荷兰国防部以及航空航天，船舶制造等重工业企业员工设计，生产和销售量身定制的外骨骼装备。目前，已经与全世界200多家企业合作Skelex外骨骼。这里做的东西，都是非常硬核的，而且既需要科技，又需要制造业，其实是非常有竞争力的。

现在有一种企业叫做“专精特新”。我给大家说一个城市，就是浙江宁波，2018年宁波的GDP增量已经等量杭州，跻身“万亿俱乐部”，位居浙江首位。在2019年工信部公布的制造业单项冠军企业名单中，宁波以39家的数量位列全国城市首位。宁波入选工信部的专精尖特企业数量在非直辖市中排名第一，占据全国入选企业总量的40%以上。

▲宁波

宁波，为什么能发展的这么好呢？道理很简单，因为在相当长一段时间内，中国院士最多的省是浙江省，中国院士最多的市是宁波市，中国院士最多的区是鄞州区。量子卫星总指挥王建宇、原中科院院长路甬祥、国家最高科学技术奖获得者郑哲敏、辽宁号总设计师朱英富、蛟龙号总设计师徐芑南……他们都是宁波人。此外，诺贝尔生理学和医学奖得主屠呦呦也是宁波人。

▲宁波院士公园雕塑

根据《2019宁波人才蓝皮书》，宁波籍两院院士达到116名，是名副其实的院士之乡，他们做的都是硬核创新。而且，凡是在经济上尝到甜头的地方，往往都在抢“科学”方面比较用心的地方。宁波就是通过兑现“院士之乡”价值，以“硬科技”实现快速崛起。

3）校企破壁，科技企业和高校无缝合作

RDM园区中的创新码头中的教育培训区域占地11000平米，科技企业研发区域占地12000平米，企业办公空间与教育空间仅一墙之隔，促进企业和学校的无缝合作。

而且，创新科技园区对于学生的教育更加注重实践。园区将教育资源与科技企业资源相结合施行实习生计划，当企业在有实习生需要时，可以向学校提交其科技创新项目计划，学校会根据学生们的兴趣和能力，向企业推荐合适的实习生参与科技企业的研发工作中。同时，RDM园区配置了最高端的科技设备和仪器，通过向企业和学生共享的方式，不仅降低成本，同时还促进企业人员与学生之间的交流合作，迸发出更多的创意和灵感。

4）跨界交流，促进合作

由于设计师、工程师、管理者、科研工作者的交流活动往往能够迸发出更多想法和创意，因此，RDM园区每年会举办不同规模不同形式的活动促进交流合作，实现最大化的融合发展。

最终，RDM在鹿特丹城市中心形成创新制造群体，为整个港区的产业提供了牵引和发展，对港区传统制造业具有驱动作用，是鹿特丹高端制造业的发动引擎！目前，RDM已经成为鹿特丹的创新制造中心，其校企合作的仓库创业模式，正在被荷兰其他港口改造项目效仿。RDM的校企合作模式是非常值得厦门借鉴学习的。

以上，就是我今天跟大家分享的：明确更新目标和梳理更新路径。最后，再给大家做个总结：贯彻人民城市人民建的理念，厦门在城市更新工作中，必须坚持以人民为中心。厦门有很多独特的城市更新资源，如空置商业、旧厂房、旧港区等，未来通过践行“文－旅－城－人－产”模式，尝试“文旅引人－港城留人－仓库创业”三步走，推进城市更新，走出一条城市更新的厦门路径。

部分图片来源于全景网、wikidepia、图虫创意

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